La construction de logements neufs a cessé de s’effondrer sans pour autant repartir. Sur les douze mois qui s’achèvent en juillet 2026, 296 131 logements ont été mis en chantier en France, un niveau inférieur de 11,8 % à la moyenne des cinq années précédentes. Ce chiffre unique masque deux marchés qui divergent nettement, et cette divergence a des conséquences directes sur les politiques locales de l’habitat.
Deux marchés qui vont dans des directions opposées
Rapportées à la moyenne des cinq années précédentes, les mises en chantier reculent de 11,8 % au total. Mais le logement individuel chute de 20,8 %, avec un effondrement de 26,2 % pour l’individuel pur, quand le collectif ne recule que de 5,6 %. Et à l’intérieur du collectif, une catégorie progresse fortement : les logements en résidence gagnent 25,7 %. Le même écart se retrouve du côté des autorisations : 15,2 % de baisse pour l’individuel, 5,8 % pour le collectif, et une hausse de 17,9 % pour les logements en résidence.
La maison individuelle décroche
Sur douze mois, 108 537 logements individuels ont été commencés, dont 74 400 en individuel pur et 34 137 en individuel groupé. C’est le segment qui concentre le décrochage. Pour une commune périurbaine ou rurale, cela signifie que le modèle de croissance démographique le plus courant depuis trente ans, l’accueil de primo-accédants en maison, cesse mécaniquement d’alimenter la population. La conséquence n’est pas seulement budgétaire : elle touche les effectifs scolaires, la fréquentation des équipements et la structure par âge de la commune.
Le collectif tient, la résidence progresse
Le logement collectif totalise 187 594 mises en chantier sur douze mois, dont 144 461 en collectif ordinaire et 43 133 en logements en résidence. Cette dernière catégorie, qui recouvre notamment les résidences étudiantes et les résidences pour personnes âgées, est la seule en croissance nette. Elle traduit un déplacement de l’investissement vers des produits à gestion déléguée. Pour une collectivité, ce n’est pas un détail : une résidence gérée ne produit pas les mêmes effets sur la population permanente, la fiscalité et la demande de services qu’un immeuble de logements ordinaires.
Des signaux de court terme moins mauvais
Le mois de juillet 2026 apporte quelques éléments plus favorables : 27 677 logements mis en chantier, en hausse de 8,9 % sur un mois, et 29 577 logements autorisés, en repli limité de 2,5 %. Sur les sept premiers mois de 2026, le niveau mensuel moyen des autorisations dépasse de 1,4 % celui de l’ensemble de 2025, et celui des mises en chantier de 22,1 %. La reprise existe donc, mais elle part d’un point bas et ne comble pas l’écart avec la moyenne quinquennale.
Une précaution de lecture s’impose toutefois. Depuis mars 2026, les données sont produites par le dispositif Sitadel3, qui remplace Sitadel2 et modifie les règles de gestion ainsi que le moment d’intégration des permis. Les comparaisons de longue période doivent en tenir compte, et une part des variations mensuelles récentes peut relever de cet effet technique plutôt que du marché lui-même. Sur les locaux non résidentiels, les mêmes tendances contrastées s’observent : 35,8 millions de mètres carrés autorisés sur douze mois, en recul de 5,7 %, mais 21,0 millions de mètres carrés mis en chantier, en hausse de 7,0 %.
Ce que les autorisations ne disent pas
Un permis de construire mesure une intention, pas une réalisation. L’écart entre 370 673 logements autorisés et 296 131 logements commencés sur la même période, soit 74 542 unités, recouvre des projets décalés, redimensionnés ou abandonnés. Ni Sitadel ni aucun fichier administratif ne dit pourquoi. Or, pour un exécutif local qui négocie une programmation avec des opérateurs, la distinction est décisive : un projet abandonné pour cause de coût de construction n’appelle pas la même réponse qu’un projet abandonné pour cause de recours, de contrainte de sol ou d’opposition riveraine.
Le contre-argument : la baisse n’est-elle pas souhaitable ?
On peut soutenir qu’une moindre construction sert la sobriété foncière, qu’elle est cohérente avec la trajectoire de réduction de l’artificialisation et qu’elle réduit la pression sur les réseaux et les équipements. L’argument est recevable, et il est même explicitement recherché sur le segment de l’individuel diffus. Mais il ne vaut que si le recul s’accompagne d’un report vers la réhabilitation et la remise sur le marché de logements vacants. Si la construction baisse sans que la rénovation augmente, ce n’est plus de la sobriété, c’est une pénurie qui se transmet aux prix et aux ménages les plus modestes.
Ce qu’il faut retenir
Le recul de la construction est réel mais très inégal selon les segments, et la reprise de 2026 reste partielle. Trois décisions en découlent. Ne pas raisonner sur un chiffre global, puisque l’individuel et la résidence gérée évoluent en sens opposés. Documenter localement les causes de l’écart entre permis délivrés et chantiers ouverts, seule façon de distinguer un problème de marché d’un problème d’acceptabilité. Enfin, mesurer l’acceptabilité de la densification avant de la programmer, plutôt qu’au moment de l’enquête publique. Voir nos analyses sur la crise du logement, sur les passoires thermiques et notre offre secteur public.